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「房产抵押贷陷阱」破解“抵押贷”三大套路 如

无抵押贷款 2019-08-28 10:34107未知admin

破解“抵押贷”三大套路 如何避开陷阱?

近两年,无论是个人投资买房还是中小企业融资,通过中介机构委托抵押借款是一种较为常见的融资手段。但通过民间担保、P2P、小额贷等机构进行抵押贷款的过程中,往往潜藏着种种陷阱,稍有不慎,就可能面临失去抵押物(房产)的风险。破解“抵押贷”三大套路,教你如何避开陷阱!通过分析大量抵押贷被骗案例不难发现,受害者普遍法律意识不强,对抵押贷款过程中的风险难以察觉;而且粗心大意,很多借款人在签订借款合同时甚至都不看合同内容,由于过程中“合法、合规”, 借款人一旦被骗,很难通过司法途径维护自身合法权益。下面通过发生在高某身上真实的案例来逐条解析抵押贷中存在的陷阱和套路。2015年11月,高某以房产作为抵押物,向北京某担保公司委托贷款300万元,半年后,在其不知情的情况下,房产被过户至第三人名下,至今未拿回。高某是北京人,在内蒙古经营着一家多元化发展的中小型企业,由于发展中遭遇资金紧张,计划从担保公司进行委托借款,当时他的一位合作伙伴为他推荐了北京一家知名担保公司,对方先后数次打电话表示借款不成问题。当时高某提出借款300万元,借款期限为1年,担保公司工作人员表示没问题,由于当时用钱较急,他与父亲一起回到北京办理借款手续。需要说明的是,担保公司并不直接借款,而是充当“中介”为借款人与出借人牵线搭桥。套路一:合同中的恶魔委托合同和贷款合同条款不一致,为借款人违约埋下陷阱委托借款过程分三步,第一步,高某回到北京后,先和担保公司签订《委托合同》,即高某委托担保公司向第三方借款;第二步,高磊与出借人签订正式《借款合同》;第三步,担保公司和高某签订《成交确认书》。委托贷款完成。按照借款合同规定,借款期限是2015年11月9日到12月8日,月息是2%;而成交确认书约定,借款时间是2015年11月10日到2016年4月9日,月息是1.5%,借款期限和月息均不一致。当时担保公司给高某的解释是,借款合同中1个月和5个月期限只是出借人要求和合同格式,并口头承诺,一个月到期后,只要高某继续按月偿还月息,借款期限自动延续,直到出借人提出终止借款合同。由于高某当时着急用钱,并没有在意这些。但从法律角度来说,2015年12月9日起,高某已经处于违约状态,只要出借人愿意,随时可以对高某提出违约赔偿;即便按照5个月期限,2016年4月10日,高某也处于违约状态。事后回想不难发现,让借款人处于法律意义上违约是整个套路中第一步,也就是说,想要合法的处置抵押物,就必须设法让高某违约,同样想要不受干涉处置抵押物,就要让高某对自己的违约情况处于不知情状态。所以在签订相关合同时,一定要按照当初约定进行,寸土必争,因为双方一旦走上法庭,合同是唯一凭证。套路二:阴阳委托书让借款人在不知情的情况下签下委托出售抵押物的委托书借款合同成立后,由于出借人担心借款人出现恶意违约等情形,通常会由出借人为借款人指定一名代理人,借款人以《委托书》的形式授权代理人对借款履约过程中相关事宜进行处理,包括委托处理抵押物。当时高某的出借人是两名自然人,每名自然人都有一名委托代理人。借款协议成立后,高某也拿到了300万借款。2016年2月份,担保公司通知高某,其中一名代理人要出国,出借人提出要将委托书签至同一名代理人名下。原来的两名委托代理人变成一名,所以需要变更委托书,高某并没有意识到其中风险。在没有细看的情况下,便在委托书上签上了名字,并在公证处进行公证,高某并没有发觉,其已签下两份委托书。事发后查档发现,他所签订的两份委托书并不一致。其中一份是正常委托书,包括代理高某办理还款、房产抵押、解押等方面授权;而另一份委托书则包括了房产出售、过户等多方面授权。正是这一份委托书,导致高某在不知情的情况下房产被代理人解押并出售给第三人,并经过多次过户,形成事实上复杂交易,由于整个环节中各种手续均符合法律依据,高某通过司法途径拿回房产的可能性极小。所以,借款人在签字时候一定要慎重下笔,对自己签下的每一份文件都要认真阅读,并对其中不合理的条款及时提出疑问,一旦签下并经过公证,也就意味着借款人同意文件中的内容。套路三:隔离借贷双方出借人和借款人之间信息不对称,抵押物被暗中出售按照正常流程,在履行借款协议过程中,月息应该由借款人高某(或代理人)直接支付给出借人(或代理人),但实际上,月息先由高某支付给担保公司员工个人,再由担保公司员工制支付给出借人。这就形成借款人和出借人长期处于隔离状态,按照正常情况,即便高某形成违约,出借人会进行催款,在催款无效情况下,可以通过出售抵押物进行偿还,而这个时候,高某起码对出售抵押物是知情的。但由于双方并没有通过偿还月息发生直接关系,其中有代理人、担保公司作为中介人和纽带,而且高某早已经处于事实上违约,为出借人不将违约及时通知高某提供了依据,而这又进一步方便了代理人暗中处置抵押物。实际上,2016年4月10日后,代理人即根据委托书授权,偿还300万元借款及剩余利息,并办理抵押物解押手续,并于5月份将房产出售给第三人,直到6月底高某还款时,才发现房产已经被出售。这个过程也并非没有毛病,高某在北京市房管局查档时发现,有人在过户协议上伪造自己的签名。一位律师指出,即便代理人可以根据委托书进行私自出售房产,但在过户的时候,必须要有房主拍照、签字,“伪造签名?房管局怎么通过过户的?”回过头再来看,在高某失去房产的过程中,参与方有担保公司、出借人、代理人、公证处、房管局和借款人,这6个参与者中,在各个环节中均扮演着不可替代的作用,而借款人又是关键性参与者。但如果这原本就是一个旨在套取抵押房产的陷阱,高某就不过是这一生意中的一个猎物而已。律师提醒,借款人如果不懂法,在办理借款一定聘请律师全程跟踪,与失去房产相比,律师费代价显然更小。(以上回答发布于2017-12-21,当前相关购房政策请以实际为准)更多房产资讯,政策解读,专家解读,点击查看

房屋贷款存在哪些陷阱

1、特价房陷阱 每当有新楼盘开售,价格总是节节升高,然而总会有那么几套特价房吸引购房者眼球。值得注意的是,这些便宜的特价房,往往会略带缺陷,比如面积上做不到位、户型存在问题。购买时应该了解全面,仔细与同类的非特价房做比较,不可只看价格优惠就盲目冲动下单。 2、贷款误导陷阱 为了让购房者直观了解购房成本,销售人员常会帮购房者算账,罗列出多少年的几成贷款、月供金额等,以示贷款买房是件轻松的事。按照开发商要求签了合同,缴了部分房款,并提交了一系列贷款申请文件后,就可以放心等待入住了吗?事实上,提供贷款的是银行而并非开发商,贷款申请能否通过、贷款额度和利率等都因人而异。如果银行不批贷款或者降低贷款发放额度,而购房者已缴部分房款,就会十分被动。因此,应在购房前最好自行提前向银行方面确认贷款资格,并在购房合同中对贷款申请得不到批准时如何处理作出明确规定。 3、合同违约陷阱 如愿买到了房子,能否按期交房入住就成了又一件心头大事。在签订购房合同中,不仅要明确规定违约责任的承担主体,还要设置有威慑力的违约赔款额度和具体的赔款时间,这样才能起到约束效果。 4、自行约定陷阱 买房除了准备好资金,还要经过各种摇号、抽签等碰运气。因此一旦取得购房资格,欣喜之余往往忽略了合同中的自行约定陷阱。在签订购房合同时,通常置业顾问会催促购房者抓紧时间签字,也许会说条款都不用看,也不能修改,只需要签字盖章就行。虽然购房合同是经过相关主管部门审核的统一模板,但在附件中或许会存在开发商附加的自行约定条款,而这类条款就有可能隐含出现纠纷时对购房者不利的霸王条款。 5、赠送面积陷阱 “赠送面积”是开发商利用消费心理,吸引购房者出手的一种宣传手段。在签订购房合同时应充分了解“赠送面积”的来源、开发商对此是否有赠送的权利等,并且要求开发商把赠送部分在合同中进行明确。一旦权利受到侵害时,才能有充分依据得到法律的支持保护。

我在申请贷款房产抵押遇到的四大问题,有什么好的解决方法

一、抵押登记内容与抵押合同约定不一致 在抵押贷款的实践中,有的银行很注意抵押合同的内容但是忽视了抵押登记的具体要求,以致抵押登记内容与抵押合同约定不一样。如银行与甲公司、乙公司签订了一份抵押担保借款合同。合同约定,由银行向甲公司发放贷款若干,由乙公司以其正在建设的两幢写字楼及其所附着的地块的土地使用权为该贷款提供抵押担保。为保证抵押确实有效,银行要求乙公司办理抵押登记,并将乙公司写字楼及附着土地的使用权一并抵押的事项在报纸上予以公告。但事后,银行从乙公司提供的登记文件看,乙公司只将写字楼所附着的土地使用权设定抵押登记,而未将两幢写字楼办理抵押登记。此处发生了抵押登记与抵押合同的效力何者优先的问题。 根据《担保法》有关规定,以房屋等地上附着物或土地使用权设定抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。由此可见,登记是抵押合同的生效要件。该案中双方签订的抵押合同约定,将乙公司在建的两幢写字楼及其所附着之土地使用权一并设定抵押。但在办理抵押登记中,两幢写字楼未被列入抵押登记的范围。那么合同中有约定而未被登记记载的抵押物是否生效?对此最高人民法院颁布的《关于适用担保法若干问题的解释》第61条明确规定:“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致,以登记记载的内容为准”。鉴于此,合同项下的有关对在建的两幢写字楼的抵押,因未依法登记而不能产生效力,银行的合同项下拥有的抵押权存在一定问题。另外,从法理来看,土地使用权与其地上附着物应同时抵押。担保法第36条规定:“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”鉴于本案的情况,依法应将该在建写字楼及其所附之土地使用权一并抵押。而且根据抵押合同的约定,也表露了当事人愿将土地使用权和其在建工程一并抵押的真实意愿。同时,本案中的抵押合同的内容曾在当地日报上予以公告,在一定程度上起到公告的作用。据此,银行可主张登记的抵押权的效力应及于其地上建筑物。但该主张是否能得到法院的支持,有待法院对上述事实及相关证据的认定。司法实践中,法院较为注重抵押登记的效力。 二、登记程序不规范 在房产抵押贷款中还有因登记程序不规范引发纠纷的情形。如有一家企业在于银行签订房产抵押合同时,将有房屋所有权证的厂房和实际拥有的土地使用权却一直未办理土地使用权证的土地使用权一并抵押给银行。该抵押合同在房管部门办理了抵押登记。该企业的土地使用权经过了上级主管部门同意买受的。房产登记机构没有慎重审查申请登记材料,在没有《国有土地使用权证》的情况下,仅凭抵押合同和《房屋所有权证》就办理了抵押登记。该登记是在建设部《城市房地产抵押管理办法》时候办理的,该办法明确规定:以集体所有制企业房地产抵押的,必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过,并报上级主管机关备案;办理房地产抵押登记,应当向登记机关交验《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》《房或地产权证》等文件。在房产登记部门存在疏漏——缺乏《国有土地使用权证》的情况下办理了抵押登记,此种登记的效力是否应该得到肯定?有人认为,根据《担保法》的有关规定,房产抵押合同签订后办理了房产抵押登记手续,应当认定抵押登记有效,抵押合同也应该有效。也有的人认为,法院应该从登记程序不规范的角度审查抵押登记的合法性和有效性。从实践操作来看,这种登记程序上存在瑕疵的抵押手续能否得到法院的认可,存在一定的或然性,因为毕竟缺乏明确肯定其有效性的法律规定。倘若抵押登记无效,从而导致抵押合同无效,则必然导致银行的优先受偿权受损。 三、房产先出租后抵押 房产先出租后抵押,这是房产抵押贷款纠纷中时有发生的欺诈情形。房产所有人先串通第三者,通过合法的形式将房产租赁给第三者,租期较长(例如10年以上),租金在订立合同时一次付清。然后,将房产抵押给银行取得贷款。该陷阱的迷惑性在于按常规的抵押物审查方法难于发现抵押物是否出租,法律意识不强的信贷员即使发现也未必能识别其中所蕴藏的风险,抵押登记机关对此项内容通常也不予审查。出租的房产用于抵押的风险性在于,当借款人不能按时归还贷款,而金融机构实现抵押权时,即使抵押权实现,金融机构在房产人与第三者约定的租期内也不能受偿分文。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条明确规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”这意味着,抵押权实现后,抵押人(原房屋产权人)与第三者签订的租赁合同仍然有效,无论是银行还是其他的受让人取得抵押房屋的产权,都不能自行与租赁人解除或变更合同,如果此时租金已经一次性付清或租金明显偏低的话,房产的价值肯定要大打折扣,其对银行贷款也就很难谈得上保障性。 四、以未结清建设工程款的房产抵押 以未结清建设工程款的房产抵押,或虽工程款已全付,但串通建筑公司出具未结清建设工程款的材料。对于该种欺诈情形,极为容易被贷款银行的业务人员所忽视。因为有抵押物变卖款项“优先受偿权”,人们通常认为房产抵押了就相当于进了保险柜,这一认识是相当危险的。因为拖欠工程款也对房屋变卖款项享有“优先受偿权”,而且最关键的是,拖欠建设工程款的“优先受偿权”要“优先”于抵押的“优先受偿权”。这正是未结清建设工程款的房产抵押风险之所在。《合同法》第286条规定,发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

民间房产抵押贷款骗局应注意哪些危险信号

选择民间借贷机构办理房产抵押贷款之前,一定要确定该机构的资质,正规的借贷机构是安全贷款的前提条件。如果遇到贷款手续过于简单、门槛过于宽松、放款前就收费的,一定要小心。

郑州银行房产抵押贷款的骗局

没有骗局,唯有的是你想免费的办理认为天下有免费的午餐

深圳房子抵押贷款多久下款 故意设置各种陷阱,釆取

若是在招行办理的个人商业贷款,如您提交的申请资料齐全,审批大约15个工作日左右,因中间涉及评估、办理抵押登记等环节,每个客户情况会有差异。具体放款时间、能否取消等相关信息,需直接联系经办网点或贷款客户经理确认。

“按揭贷款”的陷阱有哪些

房屋按揭贷款是指个人购买的房产具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时,自己支付一定比例首付款,其余部分以要购买的房产作为抵押,向合作机构申请的贷款。 一、办理按揭贷款需要提供的资料: 1.申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明); 2.购房协议书正本; 3.房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份; 4.申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等,包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等; 5.开发商的收款帐号1份。 二、按揭贷款的条件: 1.年龄 18-65周岁之间,具备完全民事行为能力; 2.交齐首期购房款; 3.有稳定合法收入,有还款付息能力; 4.借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物; 5.所购二手房的产权清晰,符合北京市政府规定的可进入房地产上市交易流通的条件; 6.所购房屋不在拆迁公告范围内; 7.贷款银行要求的其他条件。 三、按揭贷款的流程: 1.贷款人准备相关资料,到银行填写贷款申请,并提交材料; 2.贷款银行接到申请后进行资料的确认和审核; 3.审核过后,贷款银行联系贷款人,签订相关合同; 4.银行放款,贷款人履行还款责任。

抵押贷款新骗局,已有多人上当

说说具体情况,大家引以为戒。

平安银行住房抵押贷款靠谱吗?有坑人玩意儿不

要求必须买保险。提前还款有违约金。平安银行利息在3厘左右。但是速度是最慢的。放款最慢。如果自己去办理整个流程下来要1个月时间。建议做其他银行。你可以了解下。或者你问我也可以。

「贷款」办房贷银行有哪些陷阱

建议通过正规金融机构办理贷款。避免上当受骗。 农行有个人住房贷款,借款人需要具备以下条件: 1、具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件; 2、具有偿还贷款本息的能力; 3、信用状况良好; 4、已签订合法有效的房屋买卖合同,且所购房屋用途为住宅; 5、有不低于最低规定比例的首付款证明; 6、原则上以所购住房设定抵押担保; 7、农业银行规定的其他条件。 所需资料如下: 1、借款人身份证件; 2、借款人婚姻状况证明; 3、借款人还款能力证明; 4、购房首付款证明; 5、借款人与售房人签订的合法有效的房屋买卖合同; 6、有共同借款人的,共同借款人须按要求提供身份证件及其他相关证明文件,并按要求填写《中国农业银行个人房地产贷款申请表》; 7、对资质符合要求的借款人以所购住房之外的其他住房设定抵押的,须提供抵押物房地产权利证书、抵押物所有权人及共有权人的身份证件及其同意抵押的书面承诺; 8、农业银行要求提供的其他资料。 具体咨询当地农行。

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